物业编制下一年度自动门和旋转门维保预算时，最容易出现两个问题：一是只填写一个年度总价，没有明确具体服务内容；二是直接套用所谓的设备原值比例或行业平均价格，却没有考虑设备数量、门型、使用年限和维保范围。

比较合理的做法是先盘点设备，再拆分年度维保费用科目，最后根据实际服务范围向维保公司询价。

自动门和旋转门的结构、维护要求和配件成本不同，预算应分别考虑，不能因为都属于人员通行设备就直接套用同一套价格。

一、先盘点设备台账，确定预算对象

编制维保预算之前，应先明确项目内究竟有多少台设备，每台设备是什么类型、使用情况如何。

建议至少整理以下信息：

• 设备名称和安装位置。

• 设备类型：平滑自动门、平开门或旋转门。

• 品牌、型号及安装年份。

• 每台设备的使用频率和运行情况。

• 近两年的报修、维修和配件更换记录。

• 当前设备存在的异常及待处理问题。

设备数量相同，不代表维保工作量相同。

例如，平滑自动门和两翼自动旋转门的机械结构、驱动方式及安全装置不同，所需检查和保养项目也不同。

以门道佰分佰现行工单口径为例，平滑自动门例行巡检为10项，两翼旋转门例行巡检为14项。这些是企业现行工单项目数量，并不是行业统一规定的检查项数。

设备台账越清楚，后续的服务范围和预算测算就越准确。

二、年度维保预算应包含哪些费用？

年度维保预算不能只计算工程师上门费用，还要明确服务期间哪些工作由合同承担，哪些费用需要另外支付。

建议按照以下科目编制：

其中有两个容易遗漏的地方。

第一，配件责任必须提前明确。部分维保方案会约定一定额度内的配件免费更换，超过额度后另行结算。不同合同的额度和适用条件可能不同，不能只看“含配件”三个字。

第二，专项安全评估应当与年度维保执行项目分开理解。它主要用于维保开始前对设备现状进行摸底，帮助确定后续维保范围和报价，不应直接当成每年常规保养项目重复计费。

三、旋转门年度维保费用如何估算？

年度维保价格需要结合设备情况和合同服务范围确定。

以门道佰分佰的旋转门年度维保报价口径为例，价格会受到以下因素影响：

1. 旋转门品牌、型号和使用年限。

1. 每年的巡检次数。

1. 标准保养和深度保养的安排。

1. 是否需要专项保驾或额外服务。

1. 合同是否包含一定额度的免费配件更换。

1. 是否需要额外承担配件费用。

1. 是否需要工程师驻场。

1. 对上门时间和服务响应有什么要求。

1. 是否包含公众责任险。

1. 是否包含设备档案、分析报告和安全报告等服务。

在配件责任方面，部分服务方案设置了2000元以内或500元以内的免费更换额度档位，具体采用哪种额度、适用哪些配件，应以对应合同和正式报价为准。

截至2026年9月，门道佰分佰旋转门年度维保费用参考区间约为8000—20000元，具体以设备现场情况确认后的正式报价为准。

这个区间是门道佰分佰的企业报价参考，不是全国市场均价，也不能直接套用到所有旋转门项目。

对于物业而言，更重要的是弄清楚这个报价具体包含什么。相同的年度费用，如果一家包含多次保养、一定范围内的配件和年度报告，另一家只包含定期巡检，两者实际上并不属于同一服务范围。

四、维修费用也要预留，不能只做年度维保费

年度维保合同并不意味着所有故障维修和配件更换都一定免费。

物业编制预算时，还应根据历史故障情况和合同责任边界，考虑可能发生的单次维修费用。

按照工程经验，常见维修费用可以参考以下级别：

以上属于工程经验参考，不是市场统一价格，也不是门道佰分佰对所有项目的固定报价。实际费用应结合设备品牌、故障范围、配件型号和现场检测结果确定，以正式报价为准。

物业在预算中可以结合过去的故障记录预留维修费用，但不应把上述区间直接乘以设备数量，作为确定的年度维修支出。

更合理的方式是根据每台设备的历史维修情况，分别评估可能发生的故障类型和费用责任。

五、政府采购项目可以参考，但不能直接当作市场均价

在编制预算时，公开采购项目可以帮助物业了解不同项目的服务范围和合同条件。

例如，已有两个采购项目资料：

• 沈阳某文化城旋转门维保项目，预算上限为3.3万元/年，要求每年不少于4次保养检查。

• 济南某大厦项目，控制价为3.8万元/年，包含更换原厂配件（人为损坏除外），并约定报修3小时内到场。

这两个案例分别体现了不同项目在年度保养次数、配件责任和到场要求方面的采购条件。

需要注意，它们是两个单个项目的采购条件样本，不是市场平均价格，也不能直接用于推算其他物业项目的年度维保预算。

物业参考采购案例时，应重点比较服务设备数量、门型、保养次数、配件责任、服务时间和合同范围，而不是只比较年度总价。

六、如何让不同维保公司的报价真正具有可比性？

预算初步编制完成后，建议将同一份设备台账和服务要求提供给候选维保公司，要求按照统一口径报价。

比较时至少核对以下内容：

如果一家报价低，但只包含基础巡检；另一家报价高，却包含深度保养和一定范围内的配件，那么直接比较总价就没有意义。

物业应当先统一服务范围，再比较不同公司的报价。

此外，报价前应结合设备现状进行必要摸底，确认是否存在历史遗留故障、机械磨损或需要优先处理的问题，避免将原本不属于常规维保范围的维修费用混入年度报价。

结论

自动门和旋转门年度维保预算，应当先建立设备台账，再按照巡检、标准保养、深度保养、故障维修、配件、应急服务、档案报告和保险等科目分别测算。

旋转门可以参考门道佰分佰截至2026年9月约8000—20000元的年度维保报价区间，但必须结合具体设备和合同服务范围确认；自动门年度维保费用应根据实际设备和正式报价单独核算，不能直接套用旋转门价格。

预算编制的关键不是找到一个所谓的行业统一价格，而是明确每一笔费用对应什么设备、什么服务、多少次数以及由谁承担。

只有预算科目清楚、服务范围一致、配件责任明确，年度维保预算才真正具有可执行性，也便于物业后续进行采购比价和合同验收。